I contratti di locazione interessati alla cedolare secca

La funzione della cedolare è principalmente quella di recuperare nuovo gettito, la possibilità di scegliere la tassazione con aliquota fissa è limitata, per legge, ai soli  contratti di locazione stipulati da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio di usufrutto) sugli immobili ad uso abitativo. è necessario, inoltre, che la locazione non riguardi l’eser- cizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma esclusivamente l’uso abitativo. In ogni caso non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

2.1  Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l’abitazione
Per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili,  dunque, la possibilità di esercitare l’opzione per la  tassazione  ad aliquota fissa è riservata alle sole unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11. è esclusa, invece, l’opzione per la cedolare  nel caso di appartamenti accatastati nella categoria A/10, vale a dire quella riservata agli immobili destinati ad uso ufficio o studio privato, qualunque sia poi la reale destinazione dell’immobile. In questo caso si prescinde anche dal soggetto titolare del con- tratto: la locazione di A/10 è sempre esclusa dall’applicazione della cedolare. Opzione negata anche per la locazione delle sole pertinenze, box o garage, in quanto immobili ad uso commerciale, in tutti i casi in cui si ha a che fare con un contratto separato rispetto a quello ad uso abitativo. La cedolare secca, invece, è ammessa se si tratta di pertinenze date in locazione insieme all’abitazione, quindi nell’ambito dello stesso contratto.
2.2 Niente cedolare per i contratti uso foresteria
Posto che il locatore deve essere una persona fisica e il reddito non riguardare l’attività d’impresa, non rientrano nell’applicazione della cedolare i contratti uso foresteria, ossia quei contratti ad uso abitativo che vedono però come controparte del locatore una società di capitali. Anche se questa prende in locazione un appartamento al fine di destinarlo ad abitazione dei propri dipendenti, questa tipo- logia di contratto non rientra nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, anche se a questo scopo è finalizzata la locazione, ma è regolata solo dal codice civile (art. 1571 e seguenti). Di conseguenza sono liberamente contrattabili tra le parti non solo il canone ma an- che la durata della locazione, l’aggiornamento del canone, il rinno- vo del contratto e qualunque altro tipo di clausola, senza limitazione alcuna. Se la finalità del contratto è quella di fornire uno stabile alloggio ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, la società ha il diritto di portare in deduzione dal reddito il canone di locazione corrisposto al proprietario per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento di residenza del dipendente e per i due anni successivi. Con i contratti di questo tipo, quindi, si ottiene già la finalità di sotto- porre a tassazione il reddito da locazione, poiché esiste un conflitto di interessi tra la società e il proprietario dell’immobile, e quindi l’uso foresteria è escluso dall’applicazione della cedolare in quanto non si tratta di una tipologia di contratto a rischio di evasione. Inoltre, come ha precisato l’Agenzia delle entrate con la circolare del 1° giugno 2011, n. 26, in questa tipologia contrattuale, il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo e questo impedisce l’accesso al regime indipendentemente dal successivo utilizzo  dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti del conduttore. Ammessa invece la cedolare nel caso di contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo.
2.3  Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell’ambito di attività d’impresa
A definire l’ambito esatto dell’applicazione della cedolare secca ai soli contratti per uso abitativo, peraltro, è il comma 6 dell’articolo 3. Nella prima parte, infatti, è specificatamente indicato che le nome che riconoscono la possibilità di optare per la cedolare non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Solo con- tratti tra privati e per uso privato, dunque, senza alcuna possibilità di ulteriori interpretazioni della legge.
2.4 Niente cedolare per l’uso promiscuo
Per questo stesso motivo, tenuto conto che la norma esclude l’applicazione della cedolare in caso di locazioni effettuate nell’eserciziodi un’attività di impresa o di arti e professioni, sono esclusi dall’applicazione della norma i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso promiscuo. Ai fini della possibilità di opzione, infatti, occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e il  conseguente utilizzo dell’immobile che, come detto, deve essere tassativamente limitato all’uso abitativo.
2.5  Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale
Allo stesso modo restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell’op- zione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale. I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall’ambito di applicazione del regime che è riservato ai privati.
2.6  Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all’estero
 Nessuna possibilità di applicare la cedolare ai contratti di sublocazione di immobili e a quelli di locazione di immobili all’estero. In entrambi i casi, infatti, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) h) del t.u.i.r.) e non tra i redditi di natura fondiaria.
2.7 Le regole per le pertinenze
Ammessa la cedolare, invece, per quel che riguarda la locazione di pertinenze dell’abitazione data in locazione, qualunque sia la loro tipologia e il loro numero, purché esista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’appartamento e questo sia evidenziato nel contratto di locazione. In questo ambito, quindi, è possibile esercitare l’opzione sia nel caso di  unico contratto di locazione che riguardi anche le pertinenze, sia nel caso di un contratto con lo stesso inquilino stipula- to successivamente rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, sempre che, come detto, nel contratto di locazione riferito alla o alle pertinenze si faccia riferimento al contratto abitativo e al relativo vin- colo pertinenziale.
2.8  I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell’anno
Occorre poi prestare particolare attenzione all’esercizio dell’opzione nel caso di immobile locato per una sola parte dell’anno poiché la seconda parte del comma 6 dell’articolo 3 contiene una norma di tipo antielusivo. Stabilisce, infatti, che in ogni caso il reddito dei contratti di locazione ad uso abitativo sottoposti alla cedolare non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37,comma 1, del t.u.i.r. Secondo questa disposizione il reddito medio or- dinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. In pratica il reddito minimo da dichiarare in caso di immobile dato in locazione con opzione per la cedolare non può comunque essere inferiore alla rendita cata- stale imponibile ai fini Irpef, ossia alla rendita catastale rivalutata del 5%. Occorre, quindi, fare i calcoli per verificare quale importo deve essere sottoposto a tassazione quando l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta poiché, per legge, in questo caso, il reddito da assoggettare alla cedolare secca è pari all’importo più elevato tra canone e rendita. Ovviamente  per il restante periodo dell’anno per il quale l’immobile  non  è locato si continueranno a pagare le imposte sulla rendita. Ecco come fare i calcoli secondo lo schema dell’Agenzia delle entrate che ha preso in considerazione le due diverse possibilità.
1. Determinazione del reddito da assoggettare tassazione per un immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile e concesso in locazione a decorrere dall’11 aprile con cano- ne annuo di 12.000 euro e rendita 3.000 euro:
   canoni 11 aprile – 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;
   rendita 11 aprile – 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo del canone di euro 8.712,33.
2. Rendita superiore al canone
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre e concesso in locazione dal 1° dicembre;
   canone annuo 10.000 euro;
   rendita annua 12.000 euro;
   rendita  1°  dicembre  –  31  dicembre  =  12.000  x  31  /  365  =  1.019,18;
   canone  1°  dicembre  –  31  dicembre  =  10.000  x  31  /  365  =  849,32;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo della rendita di euro 1.019,18.
Qualora non si dovesse esercitare l’opzione per la cedolare secca invece, occorrerebbe dichiarare ai fini Irpef per il mese di dicembre l’importo del canone percepito. L’obbligo di sottoporre a tassazione l’importo più elevato tra canone e rendita non fa eccezione neppure in caso di  locazione parziale della prima casa. Il raffronto però in questo caso andrà fatto tra l’importo del canone percepito e la rendita catastale rivalutata del 5%, senza l’aumento di un terzo previsto per gli immobili a disposizione.
2.9  Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale
In caso, invece, di un unico immobile dato in locazione a persone diverse, con contratti diversi e diverse durate, occorre considerare che la locazione parziale l’immobile segue un unico regime. In altre parole, l’esercizio dell’opzione per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla locazione, contemporanea o successiva, di altre porzioni della stessa abita- zione. Un esempio concreto, un immobile locato con due contratti diversi:
›   porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio;
›   porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno;
›   porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre,
l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione del- la porzione A vincola all’applicazione della cedolare anche per la porzione B per tutta la sua durata. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca. Se anche in questo caso viene esercitata l’opzione, questa avrà valore,  come detto, anche per tutti i contratti sullo stesso immobile stipulati successivamente.
2.10  Aliquote differenziate
Per quel che riguarda invece le aliquote previste per le diverse tipolo- gie contrattuali, com’è noto ci sono due diversi livelli: 21% e 19%, che si applicano sul 100% del canone contrattuale, senza alcuna dedu- zione forfettaria. L’aliquota del 21% è prevista in caso di opzione da parte del proprie- tario per le seguenti tipologie contrattuali:
›   contratti con durata 4+4;
›   contratti per uso transitorio;
›   contratti senza obbligo di registrazione (durata pari o inferiore a30 giorni).
In pratica l’aliquota più elevata è dovuta sul reddito derivante dai contratti di locazione per i quali è previsto, nel regime a tassazione ordinaria, l’abbattimento del 15% del canone da dichiarare, senza altre agevolazioni per i proprietari. Tra questi contratti ci sono anche i contratti di durata inferiore al mese, e per i quali attualmente non c’è alcun obbligo di registrazione. Di fatto rientrano in questa categoria tutte le forme di locazione nelle città di  vacanza, finora agevolmente sfuggite al fisco in quanto escluse per legge  dall’obbligo di registrazione. Il decreto sul federalismo municipale, invece, inserisce  espressa- mente anche queste tipologie di locazione tra quelle per le quali è possibile esercitare l’opzione della cedolare, e non a caso. Nei luoghi di villeggiatura, infatti, più ancora che nelle grandi città, sarà agevole per il  comune verificare se l’immobile dichiarato dal proprietario come seconda casa, e quindi a disposizione, è davvero tale, oppure se viene dato in locazione stagionale. Sarà possibile in questo modo anche per i comuni di minori dimensioni recuperare una consistente quota di base imponibile, e quindi rimpinguare le casse municipali.
2.11  Tassazione ridotta per i canoni agevolati
L’aliquota del 19% si applica invece ai contratti a canone concorda- to, ossia a quelli con durata 3 anni più 2 di rinnovo obbligatorio, che possono essere sottoscritti:
›   nei comuni capoluogo di provincia;
›   nei comuni limitrofi;
›   nei comuni ad “alta tensione abitativa”.
Sono, dunque, interessati all’applicazione di questa aliquota ridotta solo coloro che possiedono immobili dati in locazione nei 750 comuni indicati come tali dal Cipe, il Comitato per  la programmazione economica, ai sensi di legge (vedi elenco in appendice). In questi comuni il canone di  riferimento per i contratti agevolati è fissato in base agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e  quelle degli inquilini. I canoni sono fissati considerando i  parametri di mercato relativi a ubicazione, tipologia, caratteristiche dell’alloggio e dell’eventuale arredamento. L’importo richiesto in caso di contratto a canone concordato è mediamente più basso di circa il 20% rispetto ai canoni del mercato libero. In cambio di questo minor introito, la legge riconosce ai proprietari un’ulteriore detrazione del 30 per cento del canone da dichiarare ai fini fiscali in caso di tassa- zione con aliquota marginale.
2.12  Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuorsede
Tra i contratti agevolati rientrano anche i contratti di locazione per studenti fuori sede. Questi sono peraltro citati solo indirettamente nel testo del decreto sul federalismo. Il comma 2 dell’articolo 3 che intro- duce l’aliquota al 19%, precisa infatti, che l’aliquota della cedolare fissata a questo livello si applica ai contratti stipulati secondo le dispo- sizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Ora il comma 2 dell’articolo 3 della legge 431/1998 riguarda, appunto, i contratti con durata 3+2 ma anche quelli di tipo transitorio per studenti, limitandosi a far riferimento all’obbligo di fissazione del canone, e alla durata prestabilita sulla base degli accordi siglati a livello territoriale, mentre l’articolo 8 della legge 431/1998, che intro- duce le  agevolazioni  fiscali  per  i  proprietari,  fa  espresso  riferimento anche alla tipologia di affitto per studenti fuori sede.
Per richiedere una consulenza, compilare il modulo web Parere Tecnico oppure inviare email a info@studioassociatosgariglia.it
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